آینده صنعت ساختمان در برج‌میلاد

گروه شرکت‌‌‌‌های ساختمانی:  گزارش نظارتی سازمان برنامه درباره عملکرد سال اول برنامه هفتم، علت رشد نیم درصدی بخش ساختمان در سال 1403 را «عدم مشارکت بخش خصوصی» معرفی کرده است؛ تحلیلی غیرواقعی از «واقعیت بخش مسکن و ساختمان» که واکنش عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان را به همراه داشته است. سیامک پیربابایی، عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان، در برنامه «خانه‌‌‌‌اول»، برنامه ویدئویی «دنیای‌‌‌‌اقتصاد»، درباره تحلیل سازمان برنامه از علت رشد منفی بخش ساختمان گفت: طبیعتا یکی از اهداف ذاتی بخش خصوصی، دستیابی به رشد ارزش‌‌‌‌افزوده در فعالیت‌‌‌‌های خود است و بنابراین اصولا بی‌‌‌‌میلی به رشد با اساس و ارکان فعالیت بخش خصوصی مغایر است. روزی که برنامه هفتم ابلاغ شد، تقریبا مشخص بود که شانس موفقیت این برنامه در شرایط اقتصادی خاص، بسیار پایین است و ما در انجمن صنعت ساختمان، همان زمان با مکاتباتی که با نهادهای ذی‌ربط انجام دادیم نظر تخصصی صنعت را اعلام کردیم، یعنی پیشنهاد توقف یا اصلاح برنامه. آن زمان نگران بودیم که نوشتن این مدل برنامه‌‌‌‌ها و جداول، باعث بی‌‌‌‌اعتمادی جامعه شود؛ برنامه مثل نقشه‌‌‌‌راه است که وقتی نوشته می‌‌‌‌شود اما امکان استفاده از آن وجود ندارد، با توسعه و پیشرفت ناسازگار خواهد شد.

پیربابایی در ادامه تصریح کرد؛ برنامه هفتم نه فقط در بخش ساختمان که در اکثر بخش‌‌‌‌های تولید با بیش‌‌‌‌نمایی در ارقام و اهداف روبه‌رو است. در یکسال گذشته به غیر از بخش نفت و گاز، رشد در بقیه بخش‌‌‌‌ها عمدتا منفی و پایین بود. مثلا در صنایع معدنی، هدف برنامه هفتم، رشد 13 درصدی است درحالی‌که معدن نیز همچون ساختمان نیم‌‌‌‌درصد رشد کرد. خیلی از صنایع در حال حاضر با مشکل تولید روبه‌رو هستند. مقصر جلوه دادن بخش خصوصی برای رشد ناچیز یا منفی تولید، یک سنت است که بخاطر دیوار کوتاه فعالان این بخش همیشه از آن برای توجیه مشکلات استفاده می‌‌‌‌کنند.

پیربابایی تصریح کرد، «اگر ما 50 برنامه دیگر بنویسیم، مسکن فقط با برنامه و جزوه ساخته و تامین نمی‌‌‌‌شود؛ رشد تولید و تامین مسکن نیازمند «ثبات»، «تسهیل‌‌‌‌گری» و «سرمایه‌‌‌‌گذاری» است. باید جلوی مقررات بی‌‌‌‌ثبات گرفته شود، منابع مالی مرسوم در دنیا که به این بخش تخصیص پیدا می‌‌‌‌کند، در ایران نیز باید اتفاق بیفتد. و در نهایت «بی‌‌‌‌اعتمادی» به توسعه‌‌‌‌گر باید خاتمه پیدا کند. بخش‌‌‌‌خصوصی شریک توسعه است، نه مقابل توسعه.»

ابزارهای تحقق «رشد»

عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان در پاسخ به «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» درباره اینکه رشد مثبت و پایدار بخش ساختمان مستلزم تامین چه شرایط یا ابزارهایی است، گفت: صنعت ساختمان یکی از پرظرفیت‌‌‌‌ترین صنایع کشور است؛ مزیت این صنعت درون‌‌‌‌زا بودن آن است به این معنا که از شرایط تحریم آنچنان تاثیر نمی‌‌‌‌پذیرد. بنابراین صنعت ساختمان امکان رشد 9 درصد را دارد اما شرایطی باید برای این رشد فراهم باشد. در خیلی از کشورها هم این بخش از رشد‌‌‌‌های مناسبی برخوردار بوده و حتی در کشوری مثل چین، رشد ساختمان باعث رشد اقتصادی شده است. از طرفی «نیاز انباشته و قدیمی برای مسکن»، شرایط بالقوه برای رشد بخش ساختمان بوجود آورده است. تقاضا برای ساختمان وجود دارد، آن هم در اقتصاد ایران که همواره خانوارها تمایل دارند برای تامین امنیت اقتصادی‌‌‌‌شان، حتما صاحب مسکن باشند و مالکیت «سقف» را اعتبار می‌‌‌‌دانند. بنابراین تقاضای بزرگ در بازار مسکن، علتی است برای کشش تولید در صنعت ساختمان. اما باید اسباب و لوازم رشد تولید نیز وجود داشته باشد.

پیربابایی درباره شرایط مورد نیاز برای تحقق فضای مناسب تولید و سرمایه‌‌‌‌گذاری در صنعت ساختمان گفت: در حال حاضر تمام ابزارهای خانه‌‌‌‌دار شدن برای مردم محدود شده است. از یک طرف منابع مالی به انتهای زنجیره تولید هدایت شده است به این معنا که اعتبارات به کارخانه‌‌‌‌های تولید مصالح ساختمانی تخصیص پیدا می‌‌‌‌کند تا بتوانند تولید کنند. اما تولید ممکن است بخاطر نبود قدرت خرید با ظرفیت‌‌‌‌های بازار تطبیق نداشته باشد. تسهیلات عملا صرف تولیدات کارخانه‌‌‌‌ای می‌‌‌‌شود و محصولات آنها به انبارها می‌‌‌‌رود تا در بازار ساختمان به فروش برسد.

اما خریدار این محصولات یعنی توسعه‌‌‌‌گرها باید بتوانند ساختمانی که می‌‌‌‌سازند را در بازار مسکن و ساختمان به فروش برسانند. اما وقتی رکود خرید وجود دارد، در نتیجه امکان خرید نهاده‌‌‌‌های تولید صنعت ساختمان توسط توسعه‌‌‌‌گرها فراهم نیست و این رکود به کل زنجیره سرایت می‌کند و همه دچار مشکل رکود می‌‌‌‌شوند. بنابراین اگر مسیر تامین یا توزیع منابع از انتهای زنجیره تولید به سمت خریدار عوض شود، این مدل، آبشارگونه از خریدار به توسعه‌‌‌‌گر و از توسعه‌‌‌‌گر به تولیدکننده نهاده‌‌‌‌های تولید سرایت می‌‌‌‌کند و به عنوان مدل جهانی تامین مالی بخش مسکن و ساختمان باعث کاهش رکود خواهد شد.

قیمت تمام‌‌‌‌شده از کنترل خارج شده‌است

پیربابایی درباره روند تورم تولید ساختمان گفت: امروز روند قیمت تمام‌‌‌‌شده مسکن و ساختمان «از کنترل سرمایه‌‌‌‌گذاران و فعالان این صنعت» خارج شده است و برای اکثریت سازندگان «غیرقابل پیش‌‌‌‌بینی» شده است. وی با توضیح بیشتر در این باره افزود: هزینه‌‌‌‌هایی که توسط دستگاه‌‌‌‌های مختلف برای صدور مجوزها یا تامین انشعابات خدمات زیرساختی از سازندگان ساختمان دریافت می‌‌‌‌شود، به پدیده‌ای دردسرساز برای تولیدکنندگان این بخش منجر شده است. مثلا در انشعابات خدمات آب و برق و گاز، سازنده با فضایی روبه‌رو است که کنترل و برآورد هزینه‌‌‌‌ها برایش غیرممکن شده است. بهانه‌‌‌‌ای هم که دستگاه‌‌‌‌ها در بوجود آوردن این شرایط برای سازندگان ساختمان مطرح می‌‌‌‌کنند، «ناترازی انرژی» است.

ناترازی آب تبدیل به «چماق محکمی» بر سر توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌های صنعت ساختمان شده است. این وضعیت به قدری مبهم و غیرقابل پیش‌‌‌‌بینی است که توسعه‌‌‌‌دهنده اکنون با «واهمه» تامین تعهداتش در پروژه روبه‌رو شده است. سازنده‌‌‌‌ها در گذشته، مساله‌‌‌‌ای برای خرید انشعابات نداشتند اما امروز قیمت فروش آنها مدام در حال تغییر است آن هم نه ساده و شفاف بلکه بسیار پیچیده و منحصر به فرد و بسیار هم قیمت‌‌‌‌ها از سمت ادارات «سیال» است. ارائه دهندگان مجوز انشعابات با این نگاه که در صدها سال گذشته این خدمات را رایگان داده‌‌‌‌اند و الان منابع آبی ته کشیده است، چنین مواجهه‌‌‌‌هایی دارند. البته این هزینه‌‌‌‌ها در نهایت به مصرف‌‌‌‌کننده تحمیل می‌‌‌‌شود.

درخواست کمک از معاون اول

 عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان در ادامه گفت‌‌‌‌وگو در برنامه «خانه‌‌‌‌اول»، درباره نامه‌‌‌‌ای که اخیرا انجمن خطاب به معاون اول رئیس‌‌‌‌جمهور درباره هزینه‌‌‌‌های حاشیه‌‌‌‌ای و بعضا اضافی تحمیل‌‌‌‌شده از طرف دستگاه‌‌‌‌های دولتی مختلف به صنعت ساختمان نوشته است، تصریح کرد: هزینه انشعابات طبق قانون در بودجه‌‌‌‌های سالانه کشور تعیین می‌‌‌‌شود و البته بر روی کاغذ، هزینه صدور انشعاب برای یک واحد مسکونی ناچیز است. اما اتفاقی که الان رخ داده است، انتقال مسوولیت تامین زیرساخت‌‌‌‌ها به توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌ها است. در گذشته، در اجرای طرح مسکن‌‌‌‌مهر گلایه‌‌‌‌ها این بود که «زمین در جایی واگذار شده که زیرساخت ندارد، آب نداشت، برق نداشت و گازکشی هم نشده بود».

اصولا توسعه‌‌‌‌گرها در نقاطی که هنوز شهر توسعه پیدا نکرده یا حتی، زمین‌‌‌‌های خام تبدیل به شهر نشده است، اقدام به تامین زیرساخت می‌‌‌‌کنند اما الان توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌ها در توسعه انرژی درون شهرها هم سهیم شده‌‌‌‌اند. البته این مختص صنعت ساختمان نیست، در صنایع دیگر هم به کارخانه‌‌‌‌ها گفته می‌‌‌‌شود «خودتان برای تامین برق، نیروگاه بزنید یا پنل خورشیدی نصب کنید». لذا بحث رشد هزینه، مربوط به خرید انشعاب برق و آب نیست، اشکال این است که تا به مرحله خرید انشعاب برسیم،‌‌‌‌ هزینه‌‌‌‌های بسیار سنگینی جلوی پایمان می‌‌‌‌گذارند. توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌ها الان عملا در تامین زیرساخت‌‌‌‌ها در حال تامین منابع برای دولت هستند.

برخی دستگاه‌‌‌‌ها هم فکر می‌‌‌‌کنند صنعت ساختمان از تورم مسکن نفع می‌‌‌‌برد و هزینه‌‌‌‌های سنگین بر آن بار می‌‌‌‌کنند؛ اما این شرایط کار تولید در صنعت ساختمان را سخت‌‌‌‌تر از قبل کرده است. قدرت خرید جامعه بسیار محدود شده و زمان خانه‌‌‌‌دار شدن به شدت افزایش یافته است و اگر هزینه‌‌‌‌های تولید مهار نشود، ادامه فعالیت تولیدکنندگان مسکن و ساختمان غیرممکن خواهد شد. این هزینه‌‌‌‌ها نشان می‌‌‌‌دهد، مشکل «فقط تحریم نیست». 23 سال است منتظر کاهش قیمت مسکن هستیم اما به نظر می‌‌‌‌رسد به علت اینکه «بخش‌‌‌‌خصوصی را برای رشد فعالیت و تولید آزاد نگذاشتیم و همواره بی‌‌‌‌اعتمادی وجود داشته است»، مسائل و موانع نیز هیچ وقت از مسیر تولید کنار گذاشته نشد. پیربابایی تاکید کرد، صنعت ساختمان در شرایط اضطرار قرار دارد و اگر سیستم مدیریت اجرایی کشور منابع مالی را «تغییر مسیر» ندهد و دردسرهای فعالان این صنعت را کاهش ندهند، مخاطرات شرایط تولید بیشتر خواهد شد. توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌ها حتی به «وضعیت پارسال» هم راضی هستند و توقع دارند «شرایط اقتصادی» و «محیط کسب و کار» به حالت پارسال برگردد. الان اگر از من پرسیده شود «مهم‌ترین خواسته شما برای بهبود شرایط تولید در صنعت ساختمان چیست؟» حتما پاسخ می‌‌‌‌دهم «فضای کار ما را برگردانید به سال 1403». حداقل در سال گذشته تعداد موانع و ریسک‌‌‌‌ها به مراتب کمتر از امسال بود.

صنعت ساختمان و گردشگری به عنوان صنایع درون‌‌‌‌زا «بسیار برای اقتصاد ایران» اهمیت دارند اما این صنعت را به عنوان یک متهم وسط میز گذاشتند و مدام با هزینه‌‌‌‌های غیرضرور برای صدور مجوز، بدن آن را تضعیف می‌‌‌‌کنند. پیربابایی درباره یکی دیگر از هزینه‌‌‌‌های تورم‌‌‌‌ساز که از طرف دولت به صنعت ساختمان تحمیل شده است، به مالیات ساخت و فروش مسکن اشاره کرد و گفت: این مالیات طبق قانون هنگام نقل و انتقال باید پرداخت شود اما علی‌‌‌‌الحساب دریافت می‌‌‌‌شود که البته اخیرا در ستاد رفع موانع تولید، با پیگیری‌‌‌‌های انجمن تصویب شد «اخذ علی‌‌‌‌الحساب مالیات ماده 77 ممنوع است» و ما امیدواریم این مصوبه اجرایی شود. درباره ضریب مالیاتی صنعت ساختمان نیز این نرخ باید کاهش پیدا کند. تا چند ماه پیش، صنعت ساختمان به عنوان بخش خدمات دیده می‌‌‌‌شد اما باز هم با پیگیری‌‌‌‌های مکرر انجمن صنعت ساختمان، شماره کد مالیاتی این صنعت از خدمات به تولید اصلاح شد. این باعث می‌‌‌‌شود ضریب سود انتظاری صنعت ساختمان که پیش‌‌‌‌تر 15 درصد بود با این اصلاح کاهش پیدا ‌‌‌‌کند. ضریب مالیاتی 15 درصد، منطق ندارد و ما مطابق سایر صنایع، پیشنهاد ضریب 7درصد را مطرح کرده‌‌‌‌ایم و امیدواریم محقق شود.

پیربابایی گفت: صنعت ساختمان متاسفانه تحت‌تاثیر مالیات جدید عایدی سرمایه قرار گرفته است تا مثلا سوداگری در بازارهایی مثل مسکن را کاهش دهند. اما در شرایطی که رکود بخش مسکن خیلی از صنایع و بخش‌‌‌‌ها را تحت‌تاثیر قرار داده است، این مالیات باعث سنگین‌‌‌‌تر شدن رکود خرید مسکن و ساختمان شده است. این در حالی است که در یک ماه گذشته، درحالی‌که این مالیات بر مسکن و طلا و خودرو و ارز اعمال شد، قیمت‌‌‌‌ این دارایی‌‌‌‌ها نه تنها کنترل نشد که افزایش شدید هم پیدا کرد. لذا این مدل مالیات‌‌‌‌ستانی نه تنها هدف سیاست‌‌‌‌گذار از تنظیم قیمت در بازارها را محقق نمی‌‌‌‌کند،‌‌‌‌ بلکه برعکس به روند تولید ضربه می‌‌‌‌زند و باعث تورم بیشتر در بازاری مثل مسکن و ساختمان خواهد شد. اکنون تقاضای خرید ملک با تعریف مالیات بر عایدی سرمایه، در لاک دفاعی رفته‌‌‌‌اند و خرید به شدت افت کرده است.

دو هدف دومین همایش چشم‌‌‌‌انداز صنعت ساختمان

 سیامک پیربابایی، عضو هیات‌مدیره انجمن صنعت ساختمان در ادامه گفت‌‌‌‌وگوی خود در برنامه «خانه‌‌‌‌اول» «دنیای‌‌‌‌اقتصاد»، درباره اهداف در نظر گرفته شده برای برگزاری دومین همایش چشم‌‌‌‌انداز صنعت ساختمان اعلام کرد، همایش چشم‌‌‌‌انداز صنعت ساختمان، امسال، دومین دوره خود را با کمک گروه رسانه‌‌‌‌ای «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» تجربه خواهد کرد. این همایش یک سقفی است تا ذی‌نفعان مختلف زنجیره صنعت ساختمان دور هم جمع شوند و به تبادل نظر و همفکری برای بهبود اوضاع بپردازند. آرزوی شخص من این است که این همایش خیلی زود به «داووس صنعت ساختمان» تبدیل شود. هر سال برای این همایش بر اساس سنجه‌‌‌‌هایی که انجام می‌‌‌‌دهیم، یک یا چند محور برای سخنرانی‌‌‌‌ها و پنل‌‌‌‌های تخصصی در نظر می‌‌‌‌گیریم. سال گذشته «توسعه محور» بودیم، امسال با جلسات کارشناسی و مطالعات دقیقی که انجام دادیم، دو محور را تعریف کردیم. اولین محور «افزایش تاب‌‌‌‌آوری» بنگاه‌‌‌‌ها و توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌ها است؛ اینکه چگونه در روند مطالبه‌‌‌‌گری از دولت و موارد دیگر، تاب‌‌‌‌آوری ذی‌نفعان افزایش پیدا کند.

تلاش ما در همایش چشم‌‌‌‌انداز صنعت ساختمان این است که زنجیره تامین کالای ساختمانی و توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌ها در کنار هم قرار بگیرند تا با هم‌‌‌‌افزایی حاصل از آن، بهترین مسیر برای تاب‌‌‌‌آوری در شرایط سخت فعلی شناسایی شود. محور دوم نیز موضوع «عدم قطعیت» است. الان مشکل اصلی ما «قیمت نهاده تولید» نیست بلکه «قیمت تمام‌‌‌‌شده» است که نسبت به آن عدم قطعیت وجود دارد و مشخص نیست، این قیمت، چقدر خواهد شد. توسعه‌‌‌‌دهنده‌‌‌‌ها مرتب تحت فشار «افزایش هزینه‌‌‌‌ها در کوتاه‌‌‌‌مدت» هستند. برای این موضوع به دنبال آن هستیم که بدون «تکرار مکررات»، حرف‌‌‌‌ها و ایده‌‌‌‌های کارآمد را در همایش بشنویم. امسال همچنین بخش معماران داخلی و آرشیتکت‌‌‌‌ها به عنوان ارکان اساسی این بخش، در کنار ما حضور دارند. و امیدواریم طی 3 روز همایش که از روز 16 دی شروع می‌‌‌‌شود، همه ذی‌نفعان همدیگر را شناسایی کنند و با همفکری، نوعی نقشه «مطالبه‌‌‌‌گری مدون و مشخص» را برای یکسال پیش‌‌‌‌رو تدارک ببینیم.